Notaris

Herkennen van ongebruikelijke transacties

Als notaris bent u bekend met de gebruiken in uw branche. Of een transactie als ongebruikelijk wordt aangemerkt, is voor een belangrijk deel afhankelijk van uw professionele oordeel. Uw oordeel sluit aan bij hetgeen wat ongebruikelijk wordt geacht binnen uw beroepsgroep. Naast uw oordeel zijn er situaties die naar hun aard ongebruikelijk zijn en daarom gemeld moeten worden.

Indien zich een situatie voordoet zoals beschreven in onderstaande voorbeelden (niet limitatief), dan is dat een aanleiding om verder te bekijken of de transactie mogelijk iets te maken zou kunnen hebben met witwassen en/of het financieren van terrorisme. U hoeft niet met zekerheid vast te stellen dat sprake is van witwassen of het financieren van terrorisme. U dient slechts een veronderstelling/vermoeden te hebben dat de transactie mogelijk verband zou kunnen hebben met witwassen of het financieren van terrorisme.

Indien u oordeelt dat er mogelijk sprake kan zijn van witwassen of het financieren van terrorisme dient u hiervan melding te maken onder de subjectieve indicator.

Red flags – Notaris

  • De cliënt wenst een bedrijf op te richten met een dubieuze doelstelling en/of het bedrijf heeft geen/weinig verband met het beroep van de cliënt
  • De cliënt koopt en verkoopt herhaaldelijk onroerende zaken zonder dat cliënt geïnteresseerd is in het te behalen resultaat
  • De cliënt wenst of laat in een korte periode verschillende bedrijven oprichten op eigen naam of op die van een ander, zonder een redelijke financiële, juridische of commerciële reden
  • Een ander treedt namens de cliënt op de voorgrond, zonder dat daarvoor een geldig financiële, juridisch of commerciële verklaring is
  • Een cliënt wil gebruik maken van de derdengeldenrekening anders dan waarvoor het bestemd is (zonder enige juridische basis). De cliënt heeft een bedrag op de rekening gestort en verzoekt dit terug te storten via (een) ander(e) rekening(en), al dan niet ten name van de cliënt of het gestorte bedrag terug te betalen door middel van een cheque
  • De bron of afkomst van de kapitaalstorting van een rechtspersoon in oprichting is uit een achtergestelde lening van een derde
  • De cliënt is niet woonachtig of werkzaam in het werkgebied van de betreffende notaris en behoort niet tot de cliëntenkring van de betreffende notaris, maakt gebruik van een de betreffende notaris onbekende tussenpersoon of schakelt de betreffende notaris in vooreen dienst waarvoor ook een notaris uit de regio van de cliënt ingeschakeld had kunnen worden, een en ander terwijl daarvoor geen voor de notaris acceptabele verklaring kan worden gegeven
  • Cliënt is mogelijk katvanger (Een katvanger is een persoon die in de akte net als een stroman optreedt onder eigen naam. Deze persoon beschikt wel over de eigendom van het aangekochte pand, maar heeft er vaak in de praktijk niet de feitelijke beschikkingsbevoegdheid over Een katvanger biedt geen verhaalsmogelijkheid)
  • Cliënt maakt steeds gebruik van dezelfde taxateur, financier, hypotheekadviseur of bureau voor de bouwkundige keuring
  • De koopovereenkomst BC is eerder gesloten dan AB
  • Verkoper B lijkt alles te regelen voor koper C
  • Bij ABC transacties: AC overeenkomsten
  • Koper C hoeft geen waarborgsom te storten bij de aankoop van een onroerende zaak
  • Het onroerend goed wordt verkocht in de staat waarin het later wordt geleverd, terwijl de verbouwing c.q. renovatie nog niet heeft plaatsgevonden en de koopovereenkomst geen melding maakt van een verbouwing of renovatie
  • Het taxatierapport bevat gegevens die niet overeenstemmen met de feitelijke gang van zaken
  • Cliënt koopt het registergoed aan uit eigen middelen (zonder financiering) terwijl daarvoor geen economische of legitieme reden is
  • De aankoopsom of waarborgsom wordt gefinancierd door een ander dan de cliënt/hypothecair financier zonder dat bekend is wat de relatie is tussen de financier en de cliënt
  • Gebruik van vermoedelijke valse bescheiden
  • De betaling tussen koper en verkoper wordt onderling betaald (buiten de notaris om)
  • De koopsom wordt door de koper geheel of gedeeltelijk schuldig gebleven, waarbij de verkoper al dan niet optreedt als hypotheeknemer

Typologieën

RBA Legal professions
RBA Legal professions

Presentaties

Presentatie notarissen 02092013

5.97 MB | 1737 downloads